Fotovoltaico in condominio e D.Lgs. 5/2026: i nuovi obblighi che cambiano le ristrutturazioni

Il 3 agosto 2026 è entrato in vigore il Decreto Legislativo n. 5/2026, che recepisce in Italia la Direttiva europea RED III (UE 2023/2413). Il provvedimento introduce un cambiamento strutturale: per qualsiasi intervento di ristrutturazione rilevante — inclusi i condomini — diventa obbligatorio coprire una quota minima dei consumi energetici con fonti rinnovabili. Il mancato rispetto di queste soglie comporta il diniego del titolo abilitativo edilizio.

Per gli amministratori di condominio, questo cambiamento non è solo un vincolo normativo: è anche l'opportunità concreta per portare in assemblea un progetto fotovoltaico con basi solide, supportato da dati e dalla legge. Chi rinvia il confronto sul fotovoltaico potrebbe trovarsi a farlo sotto pressione, in corsa contro un cantiere di ristrutturazione già avviato.

In questo articolo spieghiamo cosa prevede il D.Lgs. 5/2026 per i condomini, come il fotovoltaico risponde ai nuovi requisiti, quali agevolazioni fiscali sono ancora disponibili nel 2026 e come avviare correttamente l'iter assembleare.

Cosa prevede il D.Lgs. 5/2026 per le ristrutturazioni condominiali

Il decreto estende l'obbligo di integrazione delle fonti di energia rinnovabile (FER) alle ristrutturazioni di primo e secondo livello, non solo alle nuove costruzioni come avveniva in precedenza. In pratica, quando un condominio avvia lavori importanti sull'involucro edilizio — ad esempio coibentazione, sostituzione degli infissi, rifacimento del tetto o degli impianti termici centralizzati — deve ora rispettare le seguenti soglie minime:

La conformità a questi requisiti diventa condizione necessaria per ottenere il permesso a costruire o la CILA. Il progettista incaricato è tenuto a verificare e documentare il rispetto delle soglie nella relazione tecnica. In caso di impossibilità tecnica dimostrata o di non convenienza economica oggettiva, il decreto prevede deroghe specifiche, ma devono essere formalmente motivate.

Il fotovoltaico come risposta agli obblighi RED III nei condomini

Tra le soluzioni tecniche ammesse per soddisfare i nuovi obblighi — pompe di calore, sistemi ibridi, solare termico, impianti a biometano — il fotovoltaico è quella che unisce la maggiore copertura energetica alla redditività economica a lungo termine. Un impianto condominiale da 15-20 kWp installato sul tetto comune è in grado di coprire interamente il fabbisogno energetico delle parti comuni (ascensori, luci, portineria) e contribuire al raggiungimento della soglia del 40% richiesta nelle ristrutturazioni di primo livello.

In un condominio di 20 unità abitative in una città come Bologna o Torino, un impianto da 20 kWp produce mediamente 18.000-22.000 kWh annui. A seconda della destinazione dell'energia — autoconsumo collettivo o cessione in rete — il risparmio stimato sulla bolletta delle parti comuni può oscillare tra 2.500 e 3.800 euro l'anno, con un tempo di ritorno dell'investimento tra i 7 e i 10 anni al netto degli incentivi.

Abbinare fotovoltaico e CER per massimizzare i benefici

I condomini che installano fotovoltaico possono costituire o aderire a una Comunità Energetica Rinnovabile (CER) per condividere l'energia prodotta anche con i singoli appartamenti. Questo modello, regolato dal D.Lgs. 199/2021 e dalle circolari operative del GSE, consente ai condomini di accedere alla tariffa incentivante FER X per la quota di energia condivisa in rete, aumentando significativamente i rendimenti dell'impianto.

Le agevolazioni fiscali disponibili nel 2026

Anche nel 2026 restano attivi due strumenti fiscali principali per il fotovoltaico condominiale, da cumulare con attenzione rispettando i massimali previsti:

• Detrazione IRPEF al 50% per interventi sull'abitazione principale, recuperabile in 10 quote annuali. Per le seconde case e le unità non destinate ad abitazione principale l'aliquota scende al 36%. Attenzione: dalla Legge di Bilancio 2027 l'aliquota prevista potrebbe ridursi, quindi agire nel 2026 garantisce le condizioni più favorevoli.
• Contributo PNRR a fondo perduto del 40%, disponibile per le CER che installano impianti in comuni con meno di 50.000 abitanti. Il contributo — pari a 600 euro per kW di potenza dell'inverter — non è rimborsabile e copre fino al 40% del costo dell'impianto fotovoltaico.

Il ruolo dell'amministratore: come avviare l'iter correttamente

L'amministratore di condominio è il soggetto naturalmente deputato a proporre il fotovoltaico in assemblea. Con il D.Lgs. 5/2026, questa proposta assume anche valenza preventiva: anticipare l'installazione rispetto a un cantiere di ristrutturazione evita costi aggiuntivi di coordinamento e permette di progettare l'impianto in modo integrato con gli altri lavori.

Il percorso operativo prevede questi passaggi:

1. Analisi preliminare: verificare la disponibilità di superficie sul tetto comune, la potenza massima installabile (in genere 1 kW ogni 8-10 m²) e le eventuali limitazioni paesaggistiche o di vincolo.
2. Raccolta di preventivi: confrontare almeno 3 offerte di installatori certificati. I costi medi nel 2026 per impianti condominiali tra 10 e 30 kWp si aggirano tra 1.200 e 1.600 euro per kWp installato, IVA inclusa.
3. Delibera assembleare: in base all'art. 1120 c.c., l'installazione di impianti fotovoltaici sulle parti comuni richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio. Non è richiesta l'unanimità.
4. Gestione degli incentivi: l'amministratore cura la presentazione delle pratiche GSE per gli incentivi FER X e, se applicabile, le domande per il contributo PNRR tramite il portale del GSE.

Domande frequenti

Il D.Lgs. 5/2026 obbliga i condomini a installare il fotovoltaico anche se non ristrutturano?

No. Gli obblighi del D.Lgs. 5/2026 scattano solo in presenza di interventi di ristrutturazione rilevante (primo o secondo livello) o di sostituzione/rifacimento degli impianti termici. Un condominio che non avvia cantieri non ha alcun obbligo immediato di installare rinnovabili.

Quale maggioranza serve in assemblea per installare il fotovoltaico condominiale?

Ai sensi dell'art. 1120 del Codice Civile, è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio. Per i sistemi di autoproduzione collettiva o la partecipazione a una CER, si applica la stessa soglia deliberativa.

Il contributo PNRR del 40% è ancora disponibile nel 2026?

Il contributo PNRR del 40% per impianti nelle CER di comuni sotto i 50.000 abitanti è stato attivato a partire dal bando GSE 2024. Per il 2026, le domande vengono gestite dal GSE su base concorrenziale: è opportuno verificare sul portale GSE l'eventuale disponibilità di fondi residui o nuove finestre di apertura bandi.

Un condominio in città sopra i 50.000 abitanti può comunque avere incentivi?

Sì. La detrazione IRPEF al 50% (bonus ristrutturazioni) si applica senza limiti di dimensione del comune. Anche la tariffa incentivante FER X per le CER è accessibile a prescindere dalla popolazione del comune, purché la CER rispetti i requisiti tecnici e si trovi sotto la stessa cabina di trasformazione primaria.