Fotovoltaico sulle parti comuni: come ridurre concretamente la bolletta del condominio

Dal 3 giugno 2026 è in vigore il nuovo Decreto Requisiti Minimi (D.M. 28 ottobre 2025, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 283 del 5 dicembre 2025): ogni ristrutturazione importante che coinvolge l'involucro o gli impianti di un condominio dovrà rispettare standard energetici più severi. Per gli amministratori, questo significa che il fotovoltaico condominiale non è più solo un'opzione da valutare a distanza, ma uno strumento che entra direttamente nel perimetro delle decisioni da portare in assemblea.

Eppure il tema spesso resta astratto. Si parla di "risparmio energetico" senza specificare su cosa. Questo articolo si concentra esattamente sulle voci di spesa delle parti comuni — l'ascensore, le luci delle scale e degli androni, l'autoclave, il cancello automatico, la pompa del riscaldamento centralizzato — e mostra con dati concreti quanto un impianto fotovoltaico può incidere su ciascuna di esse.

Quanto pesano le parti comuni sulla bolletta totale?

In un condominio medio di 12 unità abitative, la spesa per le parti comuni rappresenta una quota rilevante del bilancio annuale. Secondo le elaborazioni su consumi tipo per edifici degli anni '80-'90 (la maggioranza del patrimonio edilizio italiano), i principali assorbitori di energia elettrica condivisa sono:

Sommando queste voci, un condominio di 12 unità consuma tra i 3.500 e i 6.300 kWh/anno solo per le parti comuni, con una spesa che — ai prezzi di mercato libero del 2026 (circa 0,28-0,32 €/kWh fascia F1) — si traduce in 980 – 2.000 euro l'anno, ovvero tra 80 e 165 euro mensili di bolletta condominiale.

Come funziona l'autoconsumo sulle parti comuni: il meccanismo CAC

L'energia prodotta dai pannelli installati sul tetto condominiale viene immessa direttamente nell'impianto elettrico dell'edificio. Nelle ore centrali della giornata (indicativamente tra le 10:00 e le 16:00, con picco di produzione tra le 11:00 e le 15:00), l'ascensore, le pompe e l'illuminazione a led delle scale funzionano con energia solare a costo zero, senza passare dal contatore di rete.

La configurazione giuridica che consente questo meccanismo è il Gruppo di Autoconsumatori Collettivi (CAC), riconosciuto dal GSE. Non va confuso con la Comunità Energetica Rinnovabile (CER): il CAC è una configurazione interna all'edificio, più semplice da attivare e con iter burocratico più rapido. Il GSE eroga un incentivo sull'energia condivisa per 20 anni — non un bonus una tantum, ma un flusso pianificabile con conguagli annuali.

L'energia prodotta in eccesso rispetto all'autoconsumo viene remunerata tramite il Ritiro Dedicato (RID), lo strumento che ha sostituito lo Scambio sul Posto e che garantisce un ricavo per ogni kWh immesso in rete per tutta la vita utile dell'impianto (25-30 anni).

I numeri reali: quanto si risparmia in condominio?

Prendiamo il caso di un condominio milanese di 12 unità con tetto piano orientato a sud, che installa un impianto da 15 kW. Le simulazioni su edifici tipo con questo profilo di consumo mostrano:

• Risparmio in bolletta delle parti comuni: copertura del 70-90% dei consumi comuni nelle ore di produzione solare
• Risparmio stimato per condomino: circa 400 euro l'anno, considerando sia la riduzione della quota condominiale sia la quota di energia autoconsumata
• Ritorno sull'investimento: intorno al quinto anno dalla messa in esercizio
• Benefici cumulati stimati su 25 anni: circa 80.000 euro per l'intero condominio

Il costo di un impianto da 15 kW si colloca tra i 23.000 e 24.500 euro chiavi in mano (IVA inclusa), con possibilità di rateizzare l'80% del costo in 36 rate senza interessi. Considerando anche la detrazione IRPEF del 50% applicabile alla quota di impianto riferita alle parti comuni (Ecobonus, ripartito in 10 rate annuali), il costo effettivo scende ulteriormente.

Il Decreto Requisiti Minimi del 3 giugno 2026: perché cambia le priorità

Il D.M. 28 ottobre 2025, entrato in vigore il 3 giugno 2026, introduce tre novità rilevanti per chi gestisce condomini:

1. Ponti termici nel calcolo energetico

Ogni ristrutturazione dell'involucro dovrà tenere conto dei ponti termici (aggancio balconi, davanzali, cassonetti) in modo puntuale. Questo si traduce in verifiche energetiche più stringenti: se il condominio si prepara a una ristrutturazione importante, affiancarla con il fotovoltaico significa ottemperare a più requisiti normativi con un unico piano di intervento.

2. Obblighi di predisposizione per la ricarica elettrica

Per i condomini con parcheggi che affrontano ristrutturazioni importanti scatta l'obbligo di predisporre le canalizzazioni per i punti di ricarica dei veicoli elettrici. Alimentare questi punti con energia prodotta sul tetto è la soluzione più efficiente e valorizza ulteriormente l'investimento fotovoltaico.

3. Coerenza con la Direttiva Case Green (UE 2024/1275)

Il decreto si inserisce nel percorso tracciato dalla Direttiva EPBD IV, che prevede l'innalzamento progressivo delle classi energetiche minime per gli edifici esistenti. Un condominio che anticipa oggi con il fotovoltaico migliora il proprio profilo energetico e protegge il valore degli immobili dalle restrizioni future.

Aspetti pratici: dalla delibera alla messa in esercizio

Per un impianto destinato esclusivamente alle parti comuni (senza coinvolgimento delle unità private), la delibera assembleare richiede la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 1/3 del valore millesimale, secondo l'articolo 1120 del Codice Civile in materia di innovazioni. Non è necessaria l'unanimità.

Le tappe operative tipiche sono:

1. Studio di fattibilità gratuito: sopralluogo sul tetto, analisi delle bollette delle parti comuni, simulazione del risparmio atteso
2. Presentazione in assemblea: piano economico con scenari multipli, proposta di delibera con criteri di riparto
3. Affidamento lavori e installazione: tempi medi di 2-4 settimane per un impianto condominiale standard
4. Richiesta connessione GSE: attivazione della configurazione CAC e registrazione per l'incentivo ventennale
5. Prima bolletta ridotta: visibile già dal primo mese di produzione solare

Domande frequenti

Il fotovoltaico copre anche il riscaldamento centralizzato?

Se il condominio ha una pompa di calore centralizzata o un impianto ibrido, una parte del fabbisogno elettrico del riscaldamento (e del raffrescamento estivo) viene coperta dal fotovoltaico nelle ore di produzione. La percentuale dipende dalla sovrapposizione tra i profili di consumo e di produzione. In genere, il contributo è più significativo per il raffrescamento estivo che per il riscaldamento invernale.

Posso installare il fotovoltaico solo per le parti comuni senza coinvolgere i singoli appartamenti?

Si, è possibile e frequente. L'impianto viene collegato esclusivamente al quadro elettrico delle parti comuni, la spesa viene ripartita in base alle tabelle millesimali e l'incentivo GSE viene percepito dal condominio come entità. I condomini non devono modificare gli impianti interni dei propri appartamenti.

Qual è la maggioranza necessaria in assemblea per approvare il fotovoltaico?

Per impianti sulle parti comuni destinati ai consumi condominiali, la legge richiede la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio (millesimi). Non serve l'unanimità. Se l'impianto prevede modifiche strutturali significative sul tetto, potrebbe essere richiesta una maggioranza qualificata: è consigliabile verificare con un legale specializzato in diritto condominiale.

Quanto dura un impianto fotovoltaico condominiale?

La vita utile è di 25-30 anni con manutenzione ordinaria (pulizia periodica dei pannelli, controllo annuale dell'inverter). Le garanzie standard prevedono 12 anni sul prodotto, 2 anni sull'installazione e una polizza All Risk di 5 anni. La produzione cala mediamente dello 0,5-0,7% l'anno, fattore già incluso nelle simulazioni economiche pluriennali.