Riqualificazione energetica condomini: vantaggi fiscali e incentivi 2026

Dal 3 giugno 2026 il Decreto Requisiti Minimi (DM 28 ottobre 2025) è entrato in vigore, introducendo nuovi standard di prestazione energetica per gli edifici esistenti sottoposti a ristrutturazione rilevante. Per i condomini italiani — oltre 1,2 milioni di edifici che ancora si attestano in classe energetica E, F o G secondo i dati ENEA — si tratta di un segnale chiaro: i tempi per rinviare la riqualificazione energetica si stanno esaurendo.

La buona notizia è che il quadro degli incentivi 2026 rimane favorevole. La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) ha confermato Ecobonus e Bonus Ristrutturazioni con detrazioni fino al 50%, e a partire dal 3 agosto 2026 il D.Lgs. 5/2026 introduce l'obbligo di coprire almeno il 60% del fabbisogno energetico con fonti rinnovabili per le ristrutturazioni significative. Agire adesso significa sfruttare gli incentivi vigenti ed evitare di trovarsi obbligati dalla legge senza avere pianificato la spesa.

In questa guida analizziamo ogni agevolazione disponibile, come si applicano alle parti comuni condominiali, quali lavori rientrano nelle diverse detrazioni e come l'amministratore può strutturare il percorso di riqualificazione passo dopo passo.

Il contesto: perché il 2026 è un anno cruciale per i condomini

L'Italia ha recepito la Direttiva europea EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) con l'obbligo di portare il patrimonio edilizio residenziale verso classi energetiche sempre più alte entro il 2033 e il 2040. Per i condomini, costruiti in larga parte tra gli anni '50 e '80, questo significa che una riqualificazione profonda non è più solo una scelta di convenienza economica, ma una necessità strutturale che si avvicina rapidamente.

Il DM 28 ottobre 2025, in vigore dal 3 giugno 2026, aggiorna i requisiti minimi di prestazione energetica per gli edifici ristrutturati, comprese le parti comuni condominiali, allineandoli agli standard NZEB (Nearly Zero Energy Building). Le ristrutturazioni che superano il 25% della superficie disperdente devono rispettare i nuovi standard, pena il mancato rilascio delle autorizzazioni edilizie.

Gli incentivi fiscali disponibili nel 2026

La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) ha prorogato le principali agevolazioni fiscali per l'edilizia, confermando le aliquote valide nel 2025. Ecco il quadro completo per i condomini:

Per i condomini, le detrazioni si applicano sia alle spese per le parti comuni (tetto, facciate, impianti centralizzati) sia alle quote sostenute da ciascun condomino per tali interventi. Il limite di spesa di 96.000 euro si calcola per ogni singola unità immobiliare che compone il condominio, non per l'intero edificio: questo rende gli interventi condominiali particolarmente convenienti in termini di detrazione complessiva disponibile.

Quali interventi rientrano nell'Ecobonus condominiale

L'Ecobonus si applica agli interventi che migliorano le prestazioni termiche dell'edificio. Per i condomini, le tipologie di lavoro ammissibili sulle parti comuni includono:

• Coibentazione dell'involucro: cappotto termico esterno o interno, isolamento del tetto e del solaio. La detrazione al 50% si applica quando si migliora la trasmittanza termica dell'elemento costruttivo di almeno il 30%.
• Sostituzione dell'impianto di riscaldamento centralizzato: passaggio da caldaia a gas a pompa di calore centralizzata o a impianto di teleriscaldamento da fonti rinnovabili.
• Installazione di impianto fotovoltaico sulle parti comuni: i pannelli sul tetto condominiale rientrano nel Bonus Ristrutturazioni al 50%, con produzione destinata all'autoconsumo per illuminazione scale, ascensore, cancelli automatici.
• Sistemi di building automation (BACS): i sistemi di controllo intelligente degli impianti energetici (classe A secondo EN 15232-1) danno accesso all'Ecobonus con detrazione del 50%.

Il fotovoltaico condominiale: detrazione e obbligo dal 2026

L'installazione di pannelli fotovoltaici sulle parti comuni del condominio (tetto, lastrico solare) rientra nel Bonus Ristrutturazioni al 50%, a condizione che l'energia prodotta serva all'autoconsumo delle parti comuni. Con il D.Lgs. 5/2026 in vigore dal 3 agosto 2026, per le ristrutturazioni rilevanti (superiori al 25% della superficie disperdente) diventa obbligatorio soddisfare almeno il 60% del fabbisogno energetico con fonti rinnovabili integrate.

La potenza minima dell'impianto fotovoltaico obbligatorio si calcola con la formula P = k x S, dove S è la superficie in pianta dell'edificio (in mq) e k è un coefficiente che varia a seconda della destinazione d'uso e del tipo di intervento. Per un condominio residenziale di 400 mq di superficie in pianta, l'obbligo normativo minimo è di circa 10 kW. Tuttavia, per coprire realmente i consumi delle parti comuni (ascensore, luci scale, videocitofono, cancello) in un edificio di medie dimensioni, un impianto da 15-20 kW è tipicamente consigliato.

L'abbinamento con una CER condominiale

Il fotovoltaico condominiale diventa ancora più conveniente se il condominio aderisce a una Comunità Energetica Rinnovabile (CER). I condomini che producono energia rinnovabile in eccesso rispetto all'autoconsumo delle parti comuni possono condividere tale energia con i singoli appartamenti o con edifici vicini, accedendo alla tariffa incentivante GSE fino a 120 euro/MWh per 20 anni. Si tratta di un flusso di reddito stabile che riduce ulteriormente il tempo di ritorno dell'investimento.

Come strutturare il percorso di riqualificazione: i passi chiave

Per un amministratore di condominio, la riqualificazione energetica richiede una pianificazione rigorosa. Ecco i passaggi fondamentali:

1. Diagnosi energetica dell'edificio: prima di deliberare qualsiasi intervento, è necessario disporre di un attestato di prestazione energetica (APE) aggiornato e possibilmente di una diagnosi energetica approfondita. Questo permette di identificare le dispersioni maggiori e progettare interventi mirati.
2. Delibera assembleare: per gli interventi di efficienza energetica sulle parti comuni, la legge richiede la maggioranza dei partecipanti all'assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio. Se i lavori riguardano l'installazione di fotovoltaico, la soglia è la maggioranza semplice.
3. Progetto tecnico e asseverazioni: per accedere all'Ecobonus o al Bonus Ristrutturazioni è necessario che un tecnico abilitato rediga il progetto e firmi le asseverazioni richieste dall'Agenzia delle Entrate e, nel caso dell'Ecobonus, dall'ENEA.
4. Pagamento tracciabile: tutti i pagamenti devono essere effettuati con bonifico bancario parlante (causale specifica che indica la norma di riferimento, codice fiscale del beneficiario della detrazione e partita IVA dell'impresa esecutrice).
5. Comunicazione ENEA: per l'Ecobonus, entro 90 giorni dalla fine lavori va inviata la comunicazione all'ENEA tramite il portale dedicato. L'omissione fa decadere la detrazione.

Limiti e novità 2026: attenzione al tetto reddituale

La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto una novità rilevante: per i contribuenti con reddito superiore a 75.000 euro annui, le spese detraibili sono soggette a un tetto massimo che limita l'importo detraibile complessivo. Per i condomini, questa limitazione si applica al singolo condomino nella sua dichiarazione IRPEF, non all'intervento nel suo insieme. Gli amministratori devono informare i condomini di questo aspetto, soprattutto quando si pianificano interventi di importo elevato.

Il Superbonus 110%, invece, non è più applicabile agli interventi condominiali ordinari: dal 2026 resta disponibile soltanto per la ricostruzione di immobili situati in comuni colpiti da eventi sismici, secondo i requisiti previsti dalla norma.

Domande frequenti

Il fotovoltaico condominiale rientra nel Bonus Ristrutturazioni o nell'Ecobonus?

I pannelli fotovoltaici installati sulle parti comuni rientrano nel Bonus Ristrutturazioni (art. 16-bis TUIR) con detrazione del 50%. L'Ecobonus si applica invece agli interventi che migliorano direttamente la prestazione termica dell'edificio (cappotto, sostituzione generatore di calore). I due bonus possono essere cumulati se gli interventi riguardano lavori distinti e non si sovrappongono sulla stessa spesa.

Quante firme servono in assemblea per approvare il fotovoltaico condominiale?

Per l'installazione di impianti fotovoltaici sulle parti comuni del condominio, l'art. 1120 del Codice Civile richiede la delibera con la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio. In condomini con molte unità, questo significa spesso 4-5 condomini su 12-15, rendendo l'approvazione relativamente agevole.

L'Ecobonus si applica anche all'isolamento del tetto?

Si, l'isolamento del tetto (solaio di copertura) rientra nell'Ecobonus se porta la trasmittanza termica dell'elemento al di sotto dei valori limite previsti dal Decreto Requisiti Minimi. La detrazione è al 50% per la prima casa e al 36% per le altre unità, con un tetto di spesa agevolabile di 60.000 euro per intervento sulle parti comuni.

Cosa succede se il condominio avvia una ristrutturazione rilevante dopo il 3 agosto 2026?

Per titoli edilizi presentati dal 3 agosto 2026 in poi, il D.Lgs. 5/2026 impone la copertura di almeno il 60% del fabbisogno energetico con fonti rinnovabili integrate nell'edificio. Senza rispettare questo requisito, il Comune non rilascia il permesso di costruire o non valida la SCIA. Il tecnico abilitato deve firmare un'asseverazione specifica (asseverazione legge 10) che certifica il rispetto dei requisiti minimi.